發(fā)布時(shí)間：2020-12-11 點(diǎn)擊：820
所謂傳奇，就是即便你沒(méi)有見過(guò)，也多少聽過(guò)關(guān)于它們的傳說(shuō)。
上海曾經(jīng)的傳奇是外灘，如今的傳奇是陸家嘴，未來(lái)的傳奇，也許就是張江科學(xué)城。
尖端產(chǎn)業(yè)、中國(guó)硅谷、程序員的圣地，只聽到這些名號(hào)，你會(huì)懷疑這里的每一幀畫面是不是都是用代碼敲出來(lái)的真實(shí)世界。
不管你之前對(duì)上海張江保有怎樣的期待，看完這期板塊探秘之后，你心里的想法也許會(huì)得到驗(yàn)證或者幻想破滅，因?yàn)槲乙恢币詠?lái)的視角就是，拋開一切的神話，這些板塊作為城市的一部分究竟適不適合生活。
這期板塊探秘，浦東金色中環(huán)線上房?jī)r(jià)最貴的張江，走起。
1992年張江還是一大片無(wú)人問(wèn)津的荒地——
但30年后，這里已經(jīng)成為上海最大的高科技園區(qū)——
如今的上海版圖中，張江位于浦東中環(huán)和外環(huán)之間，北邊有金橋和碧云國(guó)際社區(qū)，南邊是包含不同層次居住社區(qū)的御橋和周康，西臨北蔡和花木——
其中花木也是成熟已久的城市副中心，東邊是潛力股唐鎮(zhèn)，總之單從地理位置上來(lái)看張江無(wú)疑是大浦東的絕對(duì)核心。不過(guò)由于張江實(shí)在是太大，我們還是選擇這片比較核心的區(qū)域去分析它的城市界面——
從平面規(guī)劃上來(lái)分析，哪怕你沒(méi)有學(xué)過(guò)城市規(guī)劃，你也能看出張江這個(gè)板塊在功能規(guī)劃上是走凌亂風(fēng)格的。它并不像金橋那樣涇渭分明，而是將產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)混雜在了一起，其中產(chǎn)業(yè)占據(jù)了絕大部分，居住區(qū)倒更像是一個(gè)小跟班。 對(duì)這里的規(guī)劃格局有了基礎(chǔ)概念后，我們?cè)儆H眼看看張江長(zhǎng)什么樣——
這次行程的起點(diǎn)我們會(huì)從13號(hào)線的終點(diǎn)站張江站開始，體驗(yàn)下在張江生活到底會(huì)是一種什么樣的滋味。 首先第一眼可能就會(huì)讓你夢(mèng)想幻滅——
作為中國(guó)硅谷，從地鐵站出來(lái)張江帶給我們的卻是一種典型城鄉(xiāng)結(jié)合部的畫風(fēng)。 房子普遍比較低矮，沒(méi)有什么夸張的建筑，也沒(méi)什么璀璨的霓虹——
道路上時(shí)不時(shí)會(huì)有水泥攪拌車經(jīng)過(guò)——
當(dāng)然這種城市界面其實(shí)也沒(méi)什么好意外的，因?yàn)樵谥协h(huán)以外不少板塊都是這種畫面。 但讓我意外的是這里的環(huán)境，路邊都是丟棄的塑料袋和垃圾——
到處都是修路帶來(lái)的不便——
人行道上還安置了高壓線塔，周邊也沒(méi)有做任何防護(hù)，真的讓我感覺穿越回了上期的御橋。
說(shuō)實(shí)話，好歹張江也算是上海的一張名片，這樣的城市界面和生活環(huán)境確實(shí)有點(diǎn)說(shuō)不過(guò)去。但就是在這樣的環(huán)境下還有一個(gè)人氣很高的小區(qū)——川楊新苑，小區(qū)本身是屬于動(dòng)遷房，房齡大多都有10-13年，目前掛牌價(jià)在4.7-5萬(wàn)/平左右。
如果你在張江上班，在這里租一套房子距離就比較近，但房租也很貴要五六千，說(shuō)實(shí)話這個(gè)房租性價(jià)比并不算高，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)附近目前除了一個(gè)地鐵站能讓出行比較方便，也就沒(méi)有什么像樣的配套了。
離開這里沿著張江路向北走，你會(huì)發(fā)現(xiàn)環(huán)境顯然有了改觀，沒(méi)有了之前骯臟不堪的路面，綠植多了起來(lái)，有了公園也可以方便大家散步溜娃、互相閑聊。
但公園也逃脫不了高壓線的影響，多少還是有點(diǎn)壓抑。 而且這里的小區(qū)還是以動(dòng)遷房為主，如果你打算在這里買房，那么動(dòng)遷小區(qū)被很多人吐槽的物業(yè)和房屋品質(zhì)，都是需要你好好挑選的。總之看完這些我就在想，能有多少人愿意買在這里？不過(guò)有意思的是，就是這類動(dòng)遷房反倒撐起了張江二手房成交的門面。從2019年至今，豐新村、玉蘭香苑和川楊新苑幾乎霸占了成交前10的榜單。
成交火熱的原因也很簡(jiǎn)單，價(jià)格便宜，在張江上班也很方便，但代價(jià)是要接受比較普通的居住環(huán)境。 當(dāng)然張江也有比較好的一些小區(qū)，繼續(xù)往張江中心區(qū)域走，城市界面不再臟亂差看起來(lái)更加舒服，小區(qū)的品質(zhì)也肉眼可見地變好，同時(shí)房?jī)r(jià)也變得讓人有點(diǎn)難以接受。
比如這里已經(jīng)出現(xiàn)兩個(gè)單價(jià)達(dá)到10萬(wàn)+的項(xiàng)目——張江湯臣豪園、匯智湖畔家園，這個(gè)價(jià)格甚至已經(jīng)比肩內(nèi)環(huán)內(nèi)的濱江住宅了。
當(dāng)然不可否認(rèn)是，這里的生活資源算是目前張江板塊內(nèi)最豐富的 比如這里有地鐵2號(hào)線經(jīng)過(guò)，解決了通勤問(wèn)題，還有張江目前最大的商業(yè)配套長(zhǎng)泰廣場(chǎng)，它集美食、服裝 游樂(lè)于一體。
半露天的設(shè)計(jì)模式也讓這里逛起來(lái)沒(méi)有普通商場(chǎng)那么枯燥，各種開放的場(chǎng)所成了人們?cè)敢饩奂嫠５脑颉?
當(dāng)然缺點(diǎn)是，地下一層特別容易迷路... 不過(guò)一直以來(lái)長(zhǎng)泰廣場(chǎng)的人氣都還是不錯(cuò)的，如果將它看成張江的一個(gè)商業(yè)核心我想也不過(guò)分。 但可惜的是，除了長(zhǎng)泰廣場(chǎng)以外，在張江真的再也找不出第二家有這種氛圍的商業(yè)了。
綠地繽紛廣場(chǎng)目前的招商和運(yùn)營(yíng)還不是很成熟。
其他也都是一些形式單一、了勝于無(wú)的小型社區(qū)商業(yè)。
此外長(zhǎng)泰廣場(chǎng)雖然位置在板塊中心位置，但旁邊都是產(chǎn)業(yè)園，覆蓋到的生活小區(qū)卻非常局限，步行一公里范圍內(nèi)只有張江湯臣豪園二三期和匯智湖畔家園，住在其它地方要到這來(lái)還是比較費(fèi)勁的。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主還有一個(gè)問(wèn)題就是這里的生活氛圍特別弱。
以兩個(gè)10萬(wàn)加的小區(qū)為例子，雖然樓盤品相和社區(qū)內(nèi)部還算是可以，但小區(qū)周圍都是醫(yī)藥研究基地、軟件園區(qū)、半導(dǎo)體制造公司等等。
不可否認(rèn)這些國(guó)家級(jí)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)是提供了很多高薪的崗位，創(chuàng)造了很高的GDP，但除了這些之外，它們對(duì)日常生活并沒(méi)什么加分。
并且這一種現(xiàn)象不單單只是存在于這兩個(gè)小區(qū)，整個(gè)張江都是如此，基本上每走完一兩個(gè)居住區(qū)，緊接著而來(lái)的就是一大片的產(chǎn)業(yè)園。 而且不管是集電港還是軟件芯片區(qū)，好像每個(gè)地方的樣子都是差不多的，建筑是四四方方的，城市界面一直是讓人乏味的冷色調(diào)。
想在張江找到所謂的生活氛圍，目前來(lái)看是一種奢望。 總之張江作為上海的一張城市名片，卻打造出一個(gè)完全與上海氣質(zhì)不那么相符的地方，這里沒(méi)有華燈璀璨、火樹銀花，更沒(méi)有上海的小資，只有乏善可陳。
看到這里你內(nèi)心肯定會(huì)有疑問(wèn)，既然張江顯得如此普通。為什么它的房?jī)r(jià)還能夠這么高？我想原因大致有兩個(gè)，首先是供需相當(dāng)不平衡。張江現(xiàn)在已經(jīng)有38萬(wàn)就業(yè)人口，之后預(yù)估就業(yè)人口將達(dá)到70萬(wàn)人，再加上本地原有的土著，人口規(guī)模已經(jīng)非常龐大。
同時(shí)這里工作的人員向來(lái)不缺乏高收入者，換句話說(shuō)他們擁有強(qiáng)大的購(gòu)買力，張江的各種人才公寓對(duì)于他們來(lái)說(shuō)顯然不會(huì)是目標(biāo)，但這兩年張江推出的新房真的少之又少。
印象最深就是萬(wàn)科翡翠公園和張江三湘海尚，兩個(gè)項(xiàng)目都是僧多粥少，面對(duì)相當(dāng)有限的新房房源，購(gòu)買力被迫流入二手房市場(chǎng)，二手房?jī)r(jià)也就水漲船高。
不僅如此，張江的購(gòu)房需求還在繼續(xù)外溢，甚至開始直接拉動(dòng)周邊金橋、唐鎮(zhèn)、孫橋的房?jī)r(jià)。 除了供需不平衡，學(xué)區(qū)是另一個(gè)支撐房?jī)r(jià)的因素，兩種因素疊加可以讓它一直維持房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。
以萬(wàn)科翡翠公園為例子，它位于張江南部一塊全新的居住組團(tuán)，位置眼看就要出中環(huán)線了——
而且目前配套還沒(méi)有完全成熟，但它的房?jī)r(jià)每年都在增長(zhǎng)。
四期一年時(shí)間甚至漲了接近10%，再加上稅費(fèi)的話目前的房?jī)r(jià)也要10萬(wàn)/平。
雖然萬(wàn)科翡翠公園的小學(xué)是自己名不見經(jīng)傳的萬(wàn)科實(shí)驗(yàn)小學(xué)張江校區(qū)，但是它的對(duì)口初中可是浦東比較有名的建平實(shí)驗(yàn)中學(xué)張江校區(qū)。
除此以外張江還有浦東二中心分校和張江集團(tuán)學(xué)校，其中張江集團(tuán)學(xué)校在今年有69位學(xué)生預(yù)錄取四校、51位學(xué)生預(yù)錄取八校，可以說(shuō)是名副其實(shí)的浦東一哥。
再加上今年的一紙批文讓張江集團(tuán)學(xué)校搖身成為了一所公辦學(xué)校——
在民辦搖號(hào)的大環(huán)境下公辦顯然更加穩(wěn)定，招生范圍轉(zhuǎn)變?yōu)楦浇鼘?duì)口小區(qū)之后這些小區(qū)的房?jī)r(jià)特別是湯臣豪園的小戶型在今年又迎來(lái)一輪暴漲。
所以供求不平衡和教育資源，是維持張江房?jī)r(jià)的主要因素。
當(dāng)然張江的發(fā)展不可能只靠學(xué)區(qū)和饑餓營(yíng)銷，回到規(guī)劃上我們也能看到張江正在努力從園區(qū)向城市轉(zhuǎn)變，目前在建的張江科學(xué)之門就是最重要的一環(huán)。
根據(jù)這里的規(guī)劃草案，兩幢雙子塔高320米，在塔周圍還將建設(shè)6棟摩天大樓除了科創(chuàng)辦公之外，還將帶有公共活動(dòng)中心、綜合商場(chǎng)、 購(gòu)物中心、體育文化中心、醫(yī)療養(yǎng)老福利等設(shè)施。
如果能夠按規(guī)劃順利落地，張江不但終于有了屬于自己的地標(biāo)，除工作以外也彌補(bǔ)了居住屬性的短板。
也許那個(gè)時(shí)候，這里的生活才能真正配得上這里的房?jī)r(jià)。總之我認(rèn)為目前的張江科學(xué)城，只有科學(xué)還沒(méi)有城。
因?yàn)橄胍l(fā)展成一座城市，不可能只依靠產(chǎn)業(yè)、不可能只依靠學(xué)區(qū)，而是要在生活的各個(gè)維度都做到?jīng)]有短板。但很顯然，目前的張江短板和它的野心一樣明顯。
我想現(xiàn)在更愿意買進(jìn)張江的，也只有在張江上班的人，10萬(wàn)的價(jià)格對(duì)于在張江之外的人來(lái)說(shuō)，顯然是不合理的，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格買到手的與其說(shuō)是一個(gè)高端住宅，更像是一個(gè)昂貴的員工宿舍。
但內(nèi)部的發(fā)展資源也總會(huì)枯竭，等到張江真正有資格吸引黃浦江對(duì)岸的人來(lái)居住，我想這里才有資格被稱為傳奇吧。
好在，張江還很年輕，留給它的發(fā)展時(shí)間還有很多。
希望在未來(lái)的某一天，上海該有的華燈璀璨該有的便利生活，都會(huì)因?yàn)閺埥某墒旒娭另硜?lái)。
我更加希望這一天，能夠早點(diǎn)到來(lái)。
好了以上就是本期板塊探秘的全部?jī)?nèi)容了，如果你覺得這期視頻做得還不錯(cuò)的話不妨轉(zhuǎn)發(fā)點(diǎn)贊或者點(diǎn)個(gè)再看，最后一不要忘記訂閱我們的賬號(hào)。
還是那句話——
回歸房產(chǎn)本質(zhì)，好好享受生活。
我們下期再見。